Come cambia il mercato immobiliare ai tempi del Covid-19

Come cambia il mercato immobiliare ai tempi del Covid-19 - Immobiliare Scandellari

Mercato immobiliare post Coronavirus: quali sono i possibili scenari che ci aspettano?

Come tutti i settori, purtroppo anche il mercato del mattone, da sempre caro alla popolazione italiana, la casa, il bene rifugio per eccellenza, è stato travolto dall’emergenza Covid-19.

L’impatto sull’economia nazionale e globale è già evidente, e lo sarà in maniera ancora più preponderante nei prossimi mesi. Nonostante i settori maggiormente colpiti sembrerebbero essere commercio e turismo, anche la vita lavorativa di noi agenti immobiliari ha subito un brusco cambiamento, con le agenzie obbligate a rimanere chiuse, senza possibilità di visitare immobili o incontrarsi con clienti, con trattative in piedi che sono rimaste congelate in attesa di arrivare a una rapida conclusione.

Il tentativo di fornire una previsione sul futuro in questo periodo ancora di piena emergenza non è sicuramente cosa semplice, ma possiamo citare lo studio ad opera di Nomisma (noto istituto di ricerca bolognese), datato 25 marzo, con il quale sono stati diffusi i dati dell’OMI (Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020), delineando uno scenario molto poco promettente: sul settore residenziale si prospetta una riduzione del fatturato compresa fra 9 e 22 miliardi di euro rispetto all’anno precedente, calo che potrebbe ripercuotersi a cascata sui prossimi tre anni, portando la perdita complessiva a circa 122 miliardi di euro.
Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, con cautela afferma: “Siamo ancora in piena emergenza, si può solo ragionare per ipotesi e scenari, ma i nostri modelli sono ben collaudati e quindi azzardiamo una serie di previsioni“.

Il principale parametro preso in considerazione per questo tipo di analisi è il fatto che il mercato immobiliare è sempre andato di pari passo con l’occupazione: al crescere di disoccupazione e cassa integrazione, diminuirà inevitabilmente la possibilità delle famiglie italiane di accedere a mutui. La previsione è che da un tasso di disoccupazione pre-crisi in calo sotto il 10%, si potrebbe addirittura superare il 13% nel 2022.
Sicuramente l’Italia alla fine della crisi ne uscirà come un Paese più povero; se prima l’aspettativa di crescita del PIL era attestata sullo 0,4%, ora anche la più ottimistica delle realtà parla di una caduta di non meno di 2 punti percentuale, che potrebbe arrivare anche a 5 in seguito alla diminuzione dei consumi delle famiglie e al crollo degli investimenti.

Traducendo questi numeri in volume complessivo di operazioni immobiliari, la prospettiva è compresa fra le 50.000 e le 120.000 compravendite in meno rispetto alle 650.000 previste prima della crisi, ovvero un calo compreso tra l’8% e il 18% del mercato.

A questo punto sorge spontanea la domanda: ma i prezzi delle case caleranno? Nomisma sostiene che il declino delle transazioni non sarà direttamente proporzionale a una riduzione dei prezzi, almeno non nell’immediato.

E a livello di investimento? Come si comporta il mattone? A differenza di altri prodotti di investimento finanziari, i quali hanno già iniziato a mostrare chiaramente notevoli segni di cedimento in questi mesi di crisi, con una Piazza Affari che ha perso in poche settimane circa il 30-40% della propria capitalizzazione, dovendosi destreggiare in uno scenario altamente volatile, e un petrolio con quotazioni in caduta libera, a meno 80% del valore da inizio gennaio 2020. Un momento di grande incertezza che potrebbe non fare altro che riconfermare la solidità del mattone a livello di investimento per gli italiani.

Una grossa spinta arriverà sicuramente dalle banche, grazie ai mutui ipotecari che non sono mai stati così convenienti come oggi: l’EURIRS (l’indice di riferimento per il calcolo del tasso fisso) si attesta quasi costantemente sotto il punto percentuale, con un’oscillazione addirittura negativa nel mese di marzo, arrivato al suo minimo storico. A differenza di quanto accadeva fino a poche settimane fa, dove mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile non mostravano grandi differenze, oggi possiamo affermare che in diversi casi il tasso fisso è addirittura più basso. Le banche continuano i propri investimenti nel settore immobiliare nonostante il momento di difficoltà, con prodotti molto interessanti e mutui trentennali a tasso fisso anche inferiori all’1%. Garanzia CONSAP per le giovani coppie con finanziamento del 100% del costo dell’immobile, o in alternativa coperture fino al 95%.

Naturalmente anche le esigenze delle famiglie risulteranno mutate dopo questo periodo di crisi e di isolamento, basti pensare alle persone che si sono ritrovate a trascorrere la quarantena in case sottodimensionate per le loro necessità, oppure senza balconi o terrazzi. Il fatto rassicurante è sicuramente quello che la casa rappresenta sempre un investimento a lungo termine, un asset essenziale per la propria vita e per quella della propria famiglia, per cui presumibilmente l’acquirente medio opterà per tagliare le spese su alcuni fronti considerabili più marginali (ad esempio l’acquisto di una nuova auto), concentrando invece gli sforzi sull’acquisto della casa dei propri sogni.

Rimane poi da affrontare il problema di come si fa a comprare una casa senza neanche averla prima vista. Alcuni ipotizzano che le nuove tecnologie combinate allo smart-working verranno in aiuto di noi agenti immobiliari e dei nostri clienti, anche se su questo mi sento personalmente di esprimere un grande punto di domanda, conoscendo bene l’approccio di chi compra casa: non c’è realtà aumentata o visore VR che tenga. Potremo fare foto sempre più in alta definizione, caricare video e foto a 360°, tour virtuali, e chi più ne ha più ne metta, ma difficilmente queste pratiche saranno l’elemento decisivo per chi deve scegliere come impiegare i risparmi di una vita.

FONTI:
www.nomisma.it
www.ilsole24ore.com