Innanzitutto è bene chiarire cosa si intende con il termine “agevolazioni fiscali” e quali sono le categorie di interventi che consentono di beneficiarne. Con la Legge di Bilancio per l’anno 2020 il Governo ha confermato e prorogato quanto già presente nella manovra del 2019 in materia di:

1. AGEVOLAZIONI PER LE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: per la ristrutturazione di abitazioni e parti comuni di edifici residenziali;
2. RISPARMIO ENERGETICO: per la riqualificazione energetica;
3. SISMA BONUS: per la riduzione del rischio sismico;
4. BONUS MOBILI: per acquisto di arredamento e grandi elettrodomestici;
5. BONUS VERDE: per la sistemazione di giardini e terrazzi;
6. BONUS FACCIATE: per il recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti.

Ma procediamo con ordine e vediamo in che cosa consiste ogni singola agevolazione.

1. AGEVOLAZIONI PER LE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

La possibilità di usufruire di agevolazioni nel momento in cui si interviene con operazioni di recupero del patrimonio edilizio su singole unità immobiliari o su interi fabbricati è già da tempo disciplinata all’interno dell’articolo 16-bis del DPR 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi), all’interno del quale si cita una detrazione IRPEF pari al 36% delle spese sostenute, per un ammontare complessivo non superiore a € 48.000 per ogni unità immobiliare. Nel 2012 questi dati sono stati modificati, portando la percentuale di detrazione dal 36% al 50% e l’importo massimo di spesa da € 48.000 a € 96.000, cifre che sono state più volte prorogate, come è accaduto anche ora per l’anno 2020.

Gli interventi per i quali viene concessa l’agevolazione sono quelli di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, da effettuarsi su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze (la singola pertinenza non ha un proprio limite autonomo di spesa, ma rientra nel massimale previsto per la singola unità immobiliare). Anche sulla ristrutturazione delle parti comuni condominiali spettane le medesime detrazioni per ciascuna unità immobiliare.

L’agevolazione può essere sfruttata da tutti i contribuenti assoggettati a IRPEF, residenti o meno nel territorio italiano, e non spetta soltanto ai proprietari degli immobili, ma anche a chi è titolare di diritti reali e/o personali di godimento su di essi, ad esempio:
– proprietari o nudi proprietari;
– titolari di un diritto di usufrutto, uso, abitazione o superficie;
– locatari o comodatari;
oppure le seguenti persone (purché abbiano sostenuto in prima persona le spese e siano intestatari di bonifici e fatture):
– familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile;
– coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
– componente dell’unione civile:
– convivente more uxorio (convivenza senza essere sposati) non proprietario dell’immobile né titolare di un contratto di comodato.

Nel caso in cui ci si trovi in possesso di un contratto preliminare di vendita registrato, il futuro acquirente avrà diritto all’agevolazione se è stato immesso nel possesso dell’immobile e se eseguirà gli interventi di ristrutturazione a proprio carico.

Da notare che sugli interventi di recupero appena citati è possibile usufruire anche di un’agevolazione IVA, con un’aliquota che viene ridotta dall’ordinario 22% al 10%

L’agevolazione IRPEF verrà detratta in 10 quote annuali di pari importo, a partire dall’anno in cui la spesa è stata sostenuta. Occorre tuttavia essere in possesso della giusta capienza IRPEF per potere detrarre l’intero importo. Per fare un esempio, su un immobile vengono sostenuti tutti i 96.000 € di lavori da detrarre in dieci anni al 50%, quindi 48.000 € in dieci rate annuali da 4.800 €; a questo punto se il contribuente che ha diritto alla detrazione avrà una dichiarazione IRPEF di 4.000 €, i restanti 800 € non potranno essere recuperati in nessun modo.

Per poter usufruire delle detrazioni è necessario che i pagamenti vengano effettuati a mezzo bonifico bancario specifico per ristrutturazione, una tipologia speciale di bonifico che andrà indicata al funzionario di banca che eseguirà l’operazione o spuntando la relativa casella se effettuato tramite home banking, indicando nella causale il riferimento alla norma, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale/partita IVA del beneficiario del pagamento. Su questi bonifici verrà operata una ritenuta dell’8% all’impresa esecutrice dei lavori.

Nel caso in cui l’immobile oggetto di intervento su cui sono in corso le detrazioni fiscali venga venduto prima del passare dei dieci anni, il venditore ha facoltà di scegliere se continuare a usufruire in prima persona delle detrazioni residue o se trasferire il bonus al nuovo acquirente. Nel caso invece di decesso del contribuente, la detrazione non impiegata non potrà essere trasferita.

Qualora si acquistasse invece un immobile ad uso abitativo all’interno di un edificio interamente ristrutturato, entro 18 mesi dalla fine dei lavori, si ha comunque la possibilità di portare in detrazione un importo calcolato su un costo forfettario di ristrutturazione dell’immobile, calcolata però tenendo come massimale il 25% del prezzo di vendita dell’abitazione risultante dall’atto di acquisto, comprensivo di IVA. Ad esempio, se l’immobile viene acquistato al prezzo di € 200.000 compreso IVA, il costo forfettario su cui applicare le percentuali di detrazione si calcola eseguendo il 25% dei 200.000 €, quindi € 50.000, su cui andrà poi applicata la solita percentuale del 50% inerente alla ristrutturazione, quindi € 25.000 netti in dieci anni.

2. RISPARMIO ENERGETICO

In maniera similare al bonus per le ristrutturazioni, quando gli interventi eseguiti sono volti alla riqualificazione energetica degli edifici, la percentuale di detrazione sale dal 50% al 65%. Ecco un elenco degli interventi interessati da questo tipo di bonus:

– riqualificazione energetica di edifici esistenti volti a conseguire un risparmio del fabbisogno di energia primaria (massimale € 100.000);
– interventi sull’involucro degli edifici (massimale € 60.000);
– installazione di pannelli solari (massimale € 60.000);
– acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi (massimale € 60.000);
– acquisto e posa in opera di schermature solari (massimale € 60.000);
– sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione almeno in classe A, oppure con pompe di calore (massimale € 30.000).

Le detrazioni per il risparmio energetico non sono cumulabili con quelle per la ristrutturazione edilizia, per cui sarà necessario fruire per le stesse spese solo di un beneficio o dell’altro.

3. SISMA BONUS
Quando le opere di ristrutturazione sono volte alla realizzazione di interventi antisismici con l’obiettivo della messa in sicurezza statica degli edifici, dal 2017 il Governo ha concesso una detrazione fiscale che può arrivare fino all’85% dell’importo massimo di 96.000 €, a seconda della zona sismica in cui si trova l’immobile e dalla tipologia di edificio. A differenza dei due bonus precedenti, la quota verrà ripartita in 5 anni e non in 10.
Gli interventi di adeguamento sismico devono essere realizzati su edifici rientranti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zona 1 e zona 2) e nella zona 3, con riferimento all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20 marzo 2003 (pubblicata nel supplemento ordinario n. 72 alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell’8 maggio 2003). Rientrano tra le spese anche quelle per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.

Nel caso di demolizione e ricostruzione si potrà usufruire delle maggiori detrazioni previste per gli interventi antisismici qualora il tutto sia assimilabile a un intervento di ristrutturazione edilizia e non a un intervento di nuova costruzione, come si evincerà dal titolo amministrativo che autorizza i lavori.

Qualora gli interventi di adeguamento sismico coesistano con interventi di manutenzione necessarie al completamento dell’opera, si può applicare la detrazione prevista per il Sisma Bonus, in quanto l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore, come indicato dalla risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 147/E del 29 novembre 1017.

Le detrazioni previste invece per l’acquisto di una nuova casa antisismica sono previste nei casi di demolizione e ricostruzione di interi edifici (con la vendita effettuata entro 18 mesi dalla fine dei lavori), con detrazioni pari al 75% del prezzo di acquisto se l’intervento porta a una classe di rischio inferiore, oppure 85% se si scende di due classi. L’importo massimo detraibile su cui applicare la percentuale è sempre fissato in € 96.000 e l’immobile deve trovarsi all’interno delle zone sismiche 1, 2 o 3.

4. BONUS MOBILI
Agevolazione che permette di usufruire di una detrazione IRPEF pari al 50% di un importo massimo pari ad € 10.000 per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ che saranno destinati all’arredo di un immobile oggetto di ristrutturazione. Essenziale quindi avere effettuato una ristrutturazione edilizia ed avere iniziato ad usufruire della relativa detrazione in data precedente all’acquisto dei beni. Anche in questo caso la detrazione verrà corrisposta in 10 rate annuali di pari importo e i pagamenti dei beni dovranno necessariamente essere effettuati mediante bonifico o carta di credito/debito.
Non è possibile usufruire del Bonus Mobili qualora l’intervento principale sia quello di riqualificazione energetica con bonus al 65%.

5. BONUS VERDE
Per gli interventi di sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi oppure per la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili il Governo mette a disposizione una detrazione con una percentuale pari al 36% su un massimale di € 5.000, quindi una detrazione netta pari al massimo ad € 1.800. Anche in questo caso la ripartizione andrà effettuata nel corso di dieci rate annuali di pari importo. Possibilità di usufruirne anche nel caso in cui gli interventi vengano eseguiti sulle parti comuni esterne di edifici condominiali, con un importo massimo di € 5.000 per ogni unità abitativa.

6. BONUS FACCIATE
Novità indiscussa dell’anno 2020 lo sconto fiscale che punta ad abbellire gli edifici delle città italiane. La detrazione è importante perché consente di recuperare il 90% dei costi sostenuti nell’anno 2020 volti al recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti (di qualsiasi categoria catastale, compresi i beni strumentali) senza che ci sia in questo caso alcun limite di spesa. È essenziale che gli immobili si trovino all’interno delle zone A (agglomerati urbani di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale) e B (parti del territorio totalmente o parzialmente edificate la cui superficie coperta non sia inferiore a 1/8 della superficie fondiaria della zona con densità territoriale superiore a 1,5 mc/mq) indicate nel Decreto Ministeriale n. 1444/1968 o in zone assimilabili.

Rientrano nell’agevolazione tutti i lavori di rinnovamento e consolidamento della facciata esterna, inclusa anche la semplice pulitura e tinteggiatura e gli interventi su balconi, ornamenti e fregi, oltre a lavori su grondaie, pluviali, parapetti e cornici. Il bonus non spetta sugli che interessano le facciate interne dell’edificio non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

Non è possibile effettuare cessione del credito e/o richiede lo sconto in fattura al fornitore esecutore delle opere. Anche in questo caso la detrazione verrà corrisposta mediante 10 rate annuali di pari importo. Gli interventi eseguiti durante la costruzione dell’immobile o quelli realizzati mediante demolizione e ricostruzione non sono inquadrabili nella presente categoria, ma in quella descritta al punto 1, ovvero la ristrutturazione edilizia.

Occorre prestare particolare attenzione al fatto che qualora l’intervento di rinnovo della facciata non sia di semplice pulitura o tinteggiatura, ma riguardi anche interventi influenti dal punto di vista termico o interessi più del 10% dell’intonaco della superficie lorda complessiva dell’edificio, al contribuente viene richiesto, per poter sfruttare il Bonus facciate, di rispettare anche i requisiti di efficienza energetica e trasmittanza, come ad esempio il cappotto termico, il quale rientrerà nell’agevolazione presentata al punto 2 di questo articolo. I due bonus restano comunque cumulabili.

Speriamo di avere risolto la maggior parte dei dubbi e delle domande che spesso ci vengono poste sull’argomento, ma se avete dubbi o domande non esitate a contattarci via mail a info@immobiliarescandellari.com.